こんにちは@chopperです。
先日戸建賃貸向けの物件を、またもや見に行って来ました。
皆さんはどの様な基準で戸建賃貸の物件を探していますか？
この購入基準が曖昧だと、売るに売れないババ抜きのババ物件を掴んでしまう事もありますのでご注意下さい。結論として今回見学に行った物件は購入に至りませんでしたが、その経緯をお伝えします。
ちなみに私が購入しないと決めている物件は下記の通りです。
私が購入しない戸建投資物件
- 擁壁がある物件
- 再建築不可
- 公道などに接道していない
- 地面から来る家の傾き
今回の物件は4LDKで建物90m2超えの物件です。私の感覚ですが、リフォームコストを考えると少しだけ大きいかな？と言う感じです。
では物件見学スタート
まずは外観をチェックして行きます。
接道、家の基礎の割れ、外壁のクラック、屋根、塗装の状態などを見て回ります。屋根以外はそこまで酷い様には見えませんでしたが、家の周りに木材が落ちてあり、そこにシロアリ被害の跡があります。
次は屋内を拝見
まず玄関ドアの建て付けが悪いです。中に入ると床がフワフワと動きフローリングの接着剤が役割を終え、根太まで要交換か？という場所が何箇所もあります。特にお風呂、洗濯機置き場は完全に床の張替えです。水回り設備も全交換ですね。
玄関側の壁面にシロアリ被害があり断熱材が露出してしまっています。よくここまで放置したなと言う感じです。2階にあるトイレは途中増築した様な気がしますが、そこから漏水&シロアリ被害がある様な気がします。
2階に上がります
2階の天井に雨染みがあります。大きなシミでは無いですが屋根の防水シートが寿命かも知れません。床についてはそこまでひどい状況ではありませんでした。全部のサッシと雨戸を開け閉めしますが、全て動きますので家の傾きはない様に思われました。
ざっくりリフォームコスト計算
それではここからはざっくりとリフォームのコストを積算して行きます。基本的に業者さんに依頼し、出来る所は出来るだけ自分でやるスタイルで行きたいと思います。
1F
お風呂、給湯器交換50万〜70万、キッチン交換10万(自分で行う)、トイレ便器15万×2クロスは延床面積×3.5が張替え面積となります。単価を1000円とすると、1Fと2階合わせた平米の90m2×3.5=315m2 で31.5万です。
小計約132万
ふわふわして使えない床はクッションフロア仕上げで張替えます。お風呂まわり10万とプラス18畳のLDK化して30万とします。クッションフロアの張替え相場は6畳10万〜、8畳10-20万、10畳12-24万程度かと思います。
壁修理
シロアリにやられている壁修理10万
天井
天井も出来るだけセルフで塗装で安価に抑えます。
小計約55万
2F
4部屋あるの床張り替えでざっくり40万とします。押入れはセルフでニス塗りと天井ペンキ塗りで仕上げます。
小計約45万
外回り
雨漏りがありますので、屋根はガルバリウム鋼板のカバー工法で100万。
外壁塗装、80万プラス足場代金20万、ベランダの補修塗装はセルフです。
玄関前ブロック撤去10万
小計約210万
その他
エアコン代金6万、シロアリ駆除10万、ハウスクリーニング代金6万
小計22万
合計
これらを合計すると460万位になりそうです。
隠れたリスク
また家の裏側に用水路があるのですが、ここの境界線が水路の直ぐ脇にあるのでもし今後擁壁が傷むとその費用も数百万かかって来ます。これは潜在リスクが大きいですね。今回の売主さんは指値が出来ないとの不動産屋さんのお話でした。
年間想定家賃から購入を検討します
こちらの地域の想定家賃は7.5万です。年間家賃収入90万です。リフォーム込み、購入の各種手数料支払うと物件価格が1200万となり表面の利回りは7.5%です。今回経費率23%と見積ります。
現金購入しても投資の回収には約40年かかります。
ぶっ壊して新築立てて売った方が儲かるかも知れませんが、私はそこまで出来ませんので今回の購入は見送りと判断しました。
一年近く戸建賃貸の物件を探しているのですが、相場が上がっている気がします。私の様な戸建投資初心者が増えてこのゲームへの参加者が増えているのではないかと想定します。そうすると以前から戸建投資をやっていた人は手持ちの物件をオーナーチェンジ物件として高く売り、より効率の良い投資物件に買い換えると言う流れも出来ているのかも知れません。
今は焦らず待ち、自分が納得できる物件が出たら、えいやっと購入したいと思っています。
セミリアタイアのキャッシュフローの面でも戸建投資は私に取って不可欠なので情報は絶えずチェックしたいと思います。
今後も戸建賃貸物件を見に行ったらレポート致しますのでお楽しみに！
今日の記事が皆さんのお役にたてば嬉しいです。
The Road to Freedom !
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