戸建投資物件の下見に行ってきました。

こんにちは@chopperです

皆様はFIRE達成の為にどの様な方法を検討されていますでしょうか？

私は主にアメリカ高配当株式、米国高配当株式ETF(SPYD)、全世界株式ETF(VT)への投資を行なっています。

さまざまな投資方法があると思いますがリスクの比較的少なく手間があまりかからない不動産投資も検討しています。

中でも戸建投資を検討して物件を毎日探しています。

毎日物件情報を不動産ポータルサイトをいくつも見て探していましたが、これはと言う物件があり実際に物件を見に行って来ましたのでレポートをします。

今回の物件価格は680万と設定されています。建物は築50年近い物件でした。リフォーム前提ですので築年数はあまり気にしていません。安くリフォームし、周りの物件より安く家賃を設定すれば高確率で入居も早く決まるのでないかと思います。

立地条件は最寄りの駅からは遠いですが主要国道から近く、駅からバス移動とはなりますが便数は多く便利な地域で庶民派住宅街という感じです。小学校も中学校も近く小さい子供のいる家族で住むにはちょうどよい条件かと思います。

物件の本体ですが流石に古さは感じますが一度外壁サイディングを貼っている様で古めかしさまでは感じません。

日当たりが悪いということもなく家のなかも確認しましたが少し狭いかなとは思いますが大した問題はありません。

シロアリ、傾き、雨漏りなども問題はない様に見受けられました。

しかしここで問題です。

接道ですが家の入口の接道部分を測ってみると198cm程しかありません。家は道路と2m接道していないと再建築不可となります。

たった2cmですがここは不動産屋さんに要確認です。

営業さんから上長に確認をしたところ２cm程度であれば再建築は申請次第で可能となる事がほとんどだと言う回答がありましたがどうにもしっくり来ません。

もし再建築できない物件であれば大きく資産価値は下がります。私が下見に行った物件には既に不動産業者が買付をいれているとの話で、その買付価格は物件価格として設定された半分の価格でした。なぜそういう買付を入れるのかと確認するとやはり再建築出来ない場合のリスクを取って設定売価の半額で買付証明を入れていました。

これはかなり勉強になりました。

うがった見方をすると売り主に対してはこの接道が2mに満たないので再建築不可物件だとの説明をして安く買いたたき、実は立て直せる事が確定することが出来ると高い土地値で販売する事が可能になります。ここは後日実際本当の所再建築可能なのかどうなのか？を確認したいポイントです。

もう一つ悪いポイントとして建築の承認がない違法な増築部分が10平米ほどありました。法律違反の建築は担保の価値が低く銀行の融資がおりません。ただでさえ銀行融資が難しい時期に違法建築では融資は降りないことが容易に想像できます。

私はこの物件については現金で購入し次に購入する小規模アパートの共同担保にいれたいと考えておりましたので接道のリスクよりも融資がつかないというリスクの方が大きいなと感じました。物件価格は500万で買付を入れて300万かけてリフォームをし毎月5万円のキャッシュフローを出し約9年で投資金額を回収し合計15年～20年保有し出口は土地値で売却をしたいと思っておりましたが今回は購入を見送りました。

今回購入を見送った一番の要因はやはり増築部分未申請です。しかし自宅からも近く、相続物件で相続した方も手間をかけずに早く販売してしまいたいという物件だったのでなかなかおしい物件でした。この物件を買わなかったことを少し後悔はしています。

なぜなら私が銀行ローンを組んで購入をしたい価格帯のアパートだとキャッシュフローを出していくのに時間がかかります。この戸建て物件1軒からしっかりキャッシュフローを得て他の株式投資などで安定運用をした方が良かったかな？と今は考えが少し変わって来たからです。